Bases de un ley de locaciones urbanas

Por Ramón Vallejos

Por la estrepitosa caída de los salarios al 30% de su valor en 2002 y de la depreciación de los haberes jubilatorios, vía la gran devaluación económica producida en ese momento, luego de una larga noche neoliberal y por la falta de créditos hipotecarios blandos, las clases media y baja, no tienen acceso a una vivienda propia (si bien es dable reconocer que el Gobierno Nacional, desde 2003, hasta ahora, ha puesto en marcha el Plan Federal de Viviendas, lo cual, sin embargo, es aún insuficiente).
Esto provoca el aprovechamiento del famoso "mercado", que en este caso es inmobiliario, con la especulación financiera apostando a esquilmar a los que menos tienen, en un esquema parecido al de la sojización del país, con la avaricia más cruel puesta de manifiesto por los poderosos sectores económicos.
A raíz de esto, es necesario la puesta en marcha de un plan de regulación del Estado, a través de una ley de alquileres urbanos, pensando la propiedad como función social, con el fin de evitar los aumentos de precio exagerados, por la posición dominante de los propietarios y el desamparo de los inquilinos.
Cuando se habla de que es necesario controlar la inflación, es interesante tener en cuenta, no sólo el valor de la papa, el aceite u otros productos básicos, la salud o la escuela privada, sino también un aspecto tan importante como la vivienda, que por distintos motivos, millones de argentinos tienen que alquilar y allí aparece la voracidad sin límite de propietarios e inmobiliarias, que se aprovechan de esa situación de indefensión y de las necesidades de los menos pudientes, a los que, al no tener otras posibilidades, se los empuja a pagar cifras exhorbitantes, con contratos leoninos, para no quedar en la calle.
Es importante que el Congreso y el Gobierno Nacional, más allá de una cierta inclinación, encomiable, demostrada en los últimos 5 años, hacia el rescate de las funciones indelegables del Estado, (aquéllas que tienen que ver con lo público, pero que, fundamentalmente, se vinculan al cuidado y protección de los intereses del conjunto de la comunidad, en especial de los más débiles), se ocupen de activar rápidamente los mecanismos legales para desarrollar un proyecto de ley de Locaciones Urbanas, acorde a los tiempos que se viven, consensuado, inteligente y audaz, tomando el toro por las astas, saliendo de la atonía y ausencia del Estado, institucionalizada en la década del ´90 y los años siguientes hasta 2003.
La intervención del estado en este rubro tan desquiciado y sin control, acarreará un aumento de la recaudación fiscal, por actividades no registradas y generará un beneficio social para amplios sectores de la sociedad.
El proyecto debe contemplar una visión económico-social, moderna, progresista, lo más alejada del neoliberalismo que agobió a los argentinos durante las últimas décadas, acorde a las circunstancias actuales y de cara al Bicentenario, conteniendo los siguientes parámetros mínimos:
1.-) Los inmuebles en locación, son activos inmobiliarios de renta, por lo tanto, por su actividad rentista, el locador debe estar inscripto en la AFIP y pagar el impuesto correspondiente a la actividad, lo cual redundará en una mejor recaudación fiscal.
2.-) Toda propiedad en alquiler debe contar con un certificado otorgado por la AFIP, llamado COLU (Código de Oferta de Locación Urbana), de renovación anual.
3.-) El valor de alquiler de la propiedad, como así todos los datos necesarios para el cálculo del monto a pagar, deberán constar en el COLU, con datos cruzados entre AFIP y Rentas Provincial.
4.-) El precio máximo de alquiler, fijado indefectiblemente en pesos (no en dólares), de origen de contrato o de renovación por el mismo inquilino, se obtendrá en base a la siguiente fórmula:

m = [0,01 . a] - [0,01 . b]

donde:

"m" es el monto de alquiler mensual máximo.

"0,01" es el 1% del valor fiscal de la propiedad.

"a" es el monto del valor fiscal de la propiedad, según impuesto

inmobiliario, Rentas Provincial.

"0,01" es el 1%, como índice de depreciación anual de la propiedad.

"b" es la antigüedad de la propiedad en años, certificada por la AFIP.

Ejemplo: Para una propiedad cuyo valor fiscal certificado es de $100.0000

y tiene una antigüedad registrada de 10 años, la fórmula

aplicada da un valor de alquiler mensual máximo de $ 900.

a = $ 100.000 (valor fiscal)

b = 10 años de antigüedad

m = [0,01 . $100.000] - [0,01 . 10 años]

m = $ 1.000 - 10% = $ 900

5.-) Todos los impuestos y tasas, Nacionales, Provinciales y Municipales, como así las mejoras de infraestructura externa a la propiedad (asfalto, cloacas, agua, gas, iluminación pública, etc.), estarán a cargo del locador, dado que estos gravan a la propiedad y no al individuo que la habita, según el Art. 1553 del Código Civil.
6.-) El valor de la comisión generada por la intervención de una inmobiliaria o intermediario en la operación de contrato de alquiler, como así también los gastos de sellado fiscal correspondiente, deberán ser abonados íntegramente por el locador, por ser el que realiza la contratación del servicio.
7.-) El locador, deberá hacerse cargo del costo del normal mantenimiento edilicio de la propiedad, como asimismo del mejoramiento de las condiciones de habitabilidad, inherentes a la misma.

Nota : Estos son sólo algunos puntos mínimos, pensados como guía básica, pero puesto a indagar en el tema se puede ampliar mucho, hasta lograr una legislación abarcativa, capaz de mejorar sustancialmente lo que hasta ahora existe, Ley 23.091 de corte netamente perjudicial para los inquilinos.